《节约集约利用土地规定》 (国土资源部61号令)重点条文解读
日期:2021-02-23 15:57 来源:县自然资源局

第七条 国家通过土地利用总体规划,确定建设用地的规模、布局、结构和时序安排,对建设用地实行总量控制。

土地利用总体规划确定的约束性指标和分区管制规定不得突破。

下级土地利用总体规划不得突破上级土地利用总体规划确定的约束性指标。

解读:本条通过建设用地总体规模引导和总量控制的方式实现节约集约用地,具体操作上从建设用地的规模、布局、结构、时序安排等方面来实现。从建设用地规模上,土地利用总体规划确定的约束性指标和分区管制规定不得突破:土地利用的约束性指标就是土地利用的“红线”,包括耕地保有量、基本农田保护面积、城乡建设用地规模、新增建设占用耕地规模、人均城镇工矿用地规模等指标,这些指标是国家在制定土地利用总体规划时设定,政府供地和企业用地都不得逾越这道“红线”。土地利用也不得突破土地利用总体规划中关于分区管制规定,严格区分农用地、建设用地和未利用地之间的界限。企业在用地过程中,要确认所得土地的分区性质,严格防止将农用地作为建设用地使用。下级土地利用总体规划不得突破上级土地利用总体规划确定的约束性指标的规定也给我们透露出以下两点信息:1、市县级土地部门制定的土地利用总体规划必须等于或者严于省级土地部门制定的土地利用总体规划的要求,绝对不得低于省级土地部门制定的土地利用总体规划的要求;用地企业不得违反省级土地部门制定的土地利用总体规划的同时也不得违反各市县土地部门制定的土地利用总体规划。

第十五条 国家实行建设项目用地标准控制制度。

国土资源部会同有关部门制定工程建设项目用地控制指标、工业项目建设用地控制指标、房地产开发用地宗地规模和容积率等建设项目用地控制标准。

地方国土资源主管部门可以根据本地实际,制定和实施更加节约集约的地方性建设项目用地控制标准。

解读:国土资源部于2012年9月6日下发的《关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知》(下称“《通知》”)已规定:对国家发布的《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》、《工业项目建设用地控制指标》,公路、铁路、民用航空运输机场、电力、煤炭、石油和天然气工程项目建设用地等控制指标,房地产用地宗地规模、容积率控制等各类土地使用标准,各地要坚决贯彻执行。对依法实行招标拍卖挂牌出让的工业和经营性用地等,市、县国土资源主管部门要将土地使用标准的相关控制要求纳入出让方案和出让公告,写入出让合同并严格执行。凡纳入禁止用地项目目录,不符合限制用地项目目录规定条件,投资强度、容积率、建筑系数、行政办公生活服务设施用地所占比重、绿地率不符合工业项目控制指标要求,工程建设项目用地总面积或各功能分区用地面积突破用地指标控制上限,宗地面积和容积率不符合住宅供地条件的各类建设用地,不得办理土地审批、供应和用地手续。同时该《通知》还规定,各地要按照节约集约用地的原则,在严格执行国家颁布的土地使用标准、满足功能和安全要求的前提下,结合本地土地资源条件、经济社会发展水平、产业发展规划等,抓紧研究制定或修订完善土地使用标准,本次《规定》将《通知》中的内容上升为“用地标准控制制度”,而且规定国土资源部门会同有关部门制定统一的工程建设项目用地控制指标、工业项目建设用地控制指标、房地产开发用地宗地规模和容积率等建设项目用地控制指标,地方国土资源部门还可以根据本地情况,制定严于国家标准的地方性建设项目用地指标,这无疑会大大提高企业用地的门槛,企业的建设项目必须要严格按照各建设项目用地控制指标进行测算、设计和施工;房地产企业对别墅和大面积住宅类房地产的投资开发应审慎考虑;合理规划商业、工业用地布局,提高商业、工业、住宅工程建设的土地利用率和容积率;在土地投资利用的总体决策上,应坚持小规模、大投资、精细化原则。否则,企业将会很难获得办理土地审批、供应和用地的依据。

第十九条 国土资源部会同有关部门根据国家经济社会发展状况和宏观产业政策,制定《禁止用地项目目录》和《限制用地项目目录》。促进土地地节约集药利用。

国土资源主管部门为限制用地的建设项目办理建设用地供应手续必须符合规定的条件;不得为禁止用地的建设项目办理建设用地供应手续。

解读:国土资源部与国家发改委手2012年5月23自发布了2012年本的《限制用地目录》和《禁止用地目录》。而按照《规定》的要求,国土资源部会同有关部门根据国家经济社会发展状况和宏观产业政策,制定《禁止用地项目目录》和《限制用地项目目录》。因此,《规定》从9月1号开始实施后,国家势必会制定出更加严格的《限制用地目录》和《禁止用地目录》,企业在决策建设项目时,必须严格参照最新制定的《限制用地目录》和《禁止用地目录》的规定进行投资决策,防止因建设项目属于限制或禁止用地项目的规定而无法获取建设用地。

从《限制用地目录》和《禁止用地目录》本身来看,2012年本《限制用地目录》和《禁止用地目录》与2006年《限制用地目录》和《禁止用地目录》相比较,限制禁止用地项目目录增加区住安项目容积率不得低于1. 0(含1. 0)的限定,这一限定从操作层面将别墅类房地产开发挡在了门外。《规定》第二十六条和二十十条规定,市、县国土资源主管部门供应工业用地,应当将工业项目投资强度、容积率、建筑系数、绿地率、非生产设施占地比例等控制性指标纳入土地使用条件。在有偿供应各类建设用地时,应当在建设用地使用权出让、出租合同中明确节约集约用地的规定。在供应住宅用地时,应当将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入建设用地使用权出让合同。这两条具体明确的规定了在供应各类建设用地时,应当写入建设用地使用权出让合同的各控制性指标。同时,《规定》第七条又对土地利用规划确定了非常严格的约束性指标,这样一来,就给企业用地带来了更加苛刻的前提条件。企业在获得土地过程中,要合理制定该两个条文中规定的各限制性标准。并且,企业在获得土地后,在项目开发建设的过程中,更要做好合同管理、工程监管等工作,监督工程建设严格按照建设用地使用权出让合同约定的各项标准进行。